De praxe, as construtoras inserem na convenção cláusulas que as favorecem, como por exemplo, aquelas que permitem o pagamento de determinado percentual (menor) de cota condominial das unidades ainda não comercializadas. Esse tipo de operação tem sido reconhecido como abusivo pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ. 3ª Turma. REsp 1.816.039-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 04/02/2020 (Info 664).

Também são eivadas de vícios as cláusulas que impõe aos condôminos, durante os 2 (dois) primeiros anos da entrega do condomínio, que o síndico e a administradora sejam aqueles escolhidos pela construtora.

É evidente que  a convenção condominial lavrada e aprovada pela própria construtora, fixa  a injusta disposição na qual os condôminos têm arbitrariamente tolhido seu direito legítimo de votar naqueles administradores que irão realizar a gestão do patrimônio comum, sendo assim, obrigados a simplesmente aceitar o síndico e empresa administradora, sem passar ao crivo da assembleia, de acordo com as disposições contidas no Código Civil, artigo 1.347, o qual dispõe que:

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

A doutrina ensina que: a escolha do síndico é feita em assembleia geral, na qual votam condôminos, compromissários- compradores, cessionários de seus direitos e usufrutuários. (Francisco Eduardo Loureiro – Código Civil Comentado: doutrina de jurisprudência/Cláudia Luiz Bueno de Godoy [et. al.]; coordenador Cezar Peluso – 13. Ed – Barueri – SP – Manolo 2019. – Pag. 1.335, 1.336).

Não é demais lembrar que o síndico é o responsável legal do condomínio (Artigo 1.348, II, do Código Civil) e em nome da massa condominial  poderá praticar todos os atos necessários à gestão, tais como: administrar as contas do condomínio, contratar prestadores de serviços, empregados etc. e nesse momento extremamente sensível  que é o início do condomínio, onde certamente haverá ainda questões relativas às obras entregues pelas construtoras, certamente o síndico e administradora impostos pelas construtoras não terão a imparcialidade necessária para a resolução dos problemas.

Atenta a essa questão, a decisão proferida em sede de tutela antecipada, tornou sem efeito o item “Da Ordem do Dia” de uma Assembleia de Instalação diante da imposição pela construtora de um síndico de sua livre escolha, bem como a prerrogativa unilateral da incorporadora de definir quem será o subsíndico do condomínio, bem como a administradora, tudo baseado em abusiva cláusula da convenção.

A decisão liminar ordenou a convocação de nova assembleia no prazo de 30 (trinta) dias e, ainda, mitigou o direito ao voto da construtora para limitá-lo a 1 (voto) para cada 5 (cinco) unidades, restabelecendo a igualdade de voto, dada a desvantagem dos condôminos face o construtor que detém a maioria das unidades privativas.

A concessão de tutela de urgência demanda a comprovação, pelo postulante, da satisfação dos requisitos do fumus boni iuris e do periculum in mora.

No caso sob análise, ambos estão presentes.

A previsão em convenção condominial de que o primeiro síndico e a administradora do condomínio serão indicados pela empresa instituidora tem sido reiteradamente considerada abusiva pelos tribunais pátrios. Tal previsão coloca os consumidores em situação de excessiva desvantagem, sem efetiva participação nas decisões sobre a administração e gestão do patrimônio comum, sujeitando-se ao puro arbítrio da incorporadora.

Ademais, cabendo ao síndico representar a massa condominial em juízo, sua indicação pela incorporadora tolhe a independência que é necessária, por exemplo, para formulação de reivindicações judiciais e extrajudiciais em caso de vícios construtivos ou desconformidades estruturais.

(…)

Outrossim, o domínio da incorporadora sobre um expressivo número deu unidades autônomas ainda não comercializadas ocasiona inequívoco desequilíbrio de forças no ambiente deliberativo assemblear. Afinal, a fração ideal majoritária do solo e das demais partes comuns detida pela incorporadora representa, nos termos do artigo 1.352, parágrafo único, do Código Civil, maioria absoluta dos votos nas deliberações em assembleia. Uma interpretação fria e mecânica da lei, dissociada dos princípios regentes da comunhão condominial, acarretaria concessão de poder absoluto à instituidora para tomada de decisões e determinação dos rumos a serem adotados na gestão da coisa comum. Novamente, significaria desvantagem excessiva aos consumidores adquirentes das unidades autônomas. Necessário, assim, adotar medidas mitigatórias desse desequilíbrio de forças, restringindo o poder de voto a incorporadora a patamares razoáveis e que não acarretem a obliteração do poder de voto dos demais condôminos.

(…)

Pelo exposto, CONCEDO EM PARTE a liminar para, nos termos do pedido subsidiário do item I de fls. 28/29, tornar sem efeitos indicação/deliberação referente ao item B da ordem do dia da assembleia geral inaugural do Condomínio. (…) Defiro a complementação da liminar para que seja mitigado o direito ao voto da construtora para limitá-la a 1 (um) voto para cada 5 (cinco) unidades.

* TJSP – Processo Digital nº: 1009428-88.2022.8.26.0625

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GESTÃO CONDOMINIAL

5.1 Administração de Condomínios

O que é?

É a gestão completa do condomínio, incluindo parte administrativa, financeira, organizacional e operacional.

Como funciona?

Cuidamos de pagamentos, cobranças, contratos, funcionários, manutenção e atendimento aos moradores.

Para que serve?

Para garantir um condomínio organizado, seguro e com contas equilibradas.

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Consultoria Condominial

O que é?

A Consultoria Condominial é o serviço que orienta síndicos, conselhos e moradores em assuntos administrativos, financeiros, jurídicos e operacionais relacionados à gestão do condomínio.

É uma forma de oferecer apoio especializado para resolver dúvidas, melhorar processos, evitar erros e garantir uma administração mais segura e eficiente.

Como funciona?

A consultoria é realizada conforme as necessidades do condomínio e pode incluir:

1. Análise da gestão atual

• Avaliação de documentos, contratos, rotinas e processos.

• Identificação de falhas, riscos e oportunidades de melhoria.

2. Orientação administrativa

• Auxílio em assembleias, comunicados, normas internas e organização da gestão.

• Padronização de procedimentos e apoio ao síndico.

3. Apoio financeiro

• Revisão de contas, taxas, orçamentos e fluxo financeiro.

• Sugestões de economia e melhor aproveitamento dos recursos.

4. Orientação jurídica básica

• Esclarecimento sobre direitos e deveres dos moradores.

• Apoio em interpretações da convenção e regulamento interno.
  (Observação: sem substituir assessoria jurídica especializada.)

5. Acompanhamento de manutenção

• Análise de prioridades e recomendações técnicas.

• Auxílio na contratação de empresas e prestadores.

6. Relatórios e recomendações

• Entrega de documentos claros e objetivos com ações práticas.

Para que serve?

A Consultoria Condominial serve para:

• Apoiar o síndico nas decisões importantes do dia a dia.

• Melhorar a organização administrativa do condomínio.

• Evitar erros comuns que geram problemas financeiros ou legais.

• Trazer mais transparência à gestão.

• Ajudar a resolver conflitos e melhorar a convivência.

• Planejar ações, manutenções e mudanças necessárias.

• Profissionalizar a administração, mesmo em condomínios pequenos.

É a solução ideal para síndicos que desejam uma gestão mais segura, organizada e eficiente — com orientação especializada sempre que precisarem.

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Ao me contratar, você contará com os meus 4 diferenciais:

1. Competência técnica;
2. Observância legal;
3. Idoneidade moral;
4. Conduta ética.